Diskontattu takaisinmaksuaika on ajanjakso, jonka aikana sijoituksen rahavirrat maksavat takaisin alkuperäisen sijoituksen, huomioiden rahan aika-arvon. Tämä lähestymistapa lisää alennuksen takaisinmaksuaikaa koskevaan peruslaskelmaan ja lisää siten huomattavasti sen tulosten tarkkuutta. Peruskaava takaisinmaksuajan määrittämiseksi on:
Sijoitettu määrä ÷ Keskimääräiset vuotuiset kassavirrat
Alennettu takaisinmaksuaika johdetaan sen sijaan seuraavasti:
- Luo taulukko, jossa on lueteltu sijoitukseen liittyvä odotettavissa oleva kassavirta vuonna 0.
- Kirjoita taulukon seuraaville riveille investoinneista odotettavissa olevat rahavirrat jokaisena seuraavana vuonna.
- Kerro taulukon kunkin vuoden odotetut vuotuiset kassavirrat sovellettavalla diskonttokorolla käyttäen samaa korkoa kaikille taulukon kausille. Alkuinvestointiin ei sovelleta diskonttokorkoa, koska se tapahtuu kerralla.
- Luo taulukon oikeaan reunaan sarake, jossa luetellaan kumulatiivinen alennettu kassavirta kullekin vuodelle. Tämän viimeisen sarakkeen laskennan tarkoituksena on lisätä kunkin jakson diskontattu kassavirta edellisen kauden jäljellä olevaan negatiiviseen saldoon. Saldo on alun perin negatiivinen, koska se sisältää kassavirran projektin rahoittamiseksi.
- Kun kumulatiivisesta diskontatusta kassavirrasta tulee positiivinen, siihen pisteeseen kulunut aika edustaa takaisinmaksuaikaa.
Laskennan tekemiseksi entistä tarkemmaksi sisällyttämällä myöhempinä ajanjaksoina mahdolliset ylimääräiset kassavirrat projektista maksettaviksi, jotka voivat liittyä päivityksiin tai ylläpitoon.
Tämä lähestymistapa on huomattavasti tarkempi kuin takaisinmaksuajan peruskaava. Kuitenkin se kärsii myös suuremmasta monimutkaisuudesta, mikä tekee takaisinmaksuaikasta niin yleisesti käytetyn laskelman.
